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黑龍江省物業管理條例(征求意見稿)
時間:2015-04-22 10:43      來源:未知      閱讀:次    
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    為進一步增強立法透明度,廣泛征求社會各界意見,提高立法質量,現將《黑龍江省物業管理條例(征求意見稿)》全文公布,歡迎社會各界人士提出寶貴意見。反饋意見可采取書面方式或登錄黑龍江省人民政府法制信息網立法意見征集欄目進行反饋。

 
黑龍江省物業管理條例
(征求意見稿)
 
第一章 總 則
 
  第一條〔立法依據〕 根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》等法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。
  第二條〔適用范圍〕 本省行政區域內的物業管理以及相關監督管理活動,適用本條例。
  本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序,為業主提供服務的活動。
  第三條〔政府職責〕 縣級以上人民政府應當將物業服務納入社區建設、社區管理體系和現代服務業發展規劃;制定和落實扶持政策;建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制,鼓勵采用新技術、新方法,提高物業管理和服務水平。
  縣級以上人民政府應當確定負責物業管理區域內物業管理、公共秩序、治安消防、物業服務收費、房屋經營、規劃執行、建設工程質量、環境保護、特種設備運行、環境衛生等活動監督管理的行政主管部門,并依法公示。
  街道辦事處和鄉鎮人民政府負責本轄區內物業管理的指導、協調和監督,社區居(村)民委員會應當協助和配合。
  第四條〔部門職責〕 縣級以上人民政府主管物業管理的部門(以下稱物業行政主管部門)負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。
  縣級以上人民政府其他有關行政主管部門應當按照各自職責,做好物業管理的相關工作。
  第五條〔培訓制度〕 縣級以上物業行政主管部門應當加強對街道辦事處和鄉鎮人民政府物業管理工作人員和業主委員會委員的培訓。
  第六條〔行業自律〕 物業行業協會應當加強對物業服務企業從業人員的培訓,規范行業行為,加強行業自律,維護市場秩序和公平競爭,促進物業服務企業依法經營和誠信服務。
 
第二章 物業管理區域及相關配置
 
  第七條〔物業管理區域劃分的原則〕 物業管理區域的劃分,應當有利于實施物業管理,以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎,綜合考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設、業主人數、自然界線等因素。
  物業的配套設施設備共用的,應當劃分為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割獨立使用的,可以劃分為不同的物業管理區域。
  第八條〔物業管理區域的劃分〕 建設單位應當在申請辦理商品房預售許可或者商品房現售備案前,向物業所在地縣級物業行政主管部門備案物業管理區域,物業行政主管部門應當將備案的物業管理區域及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府。房屋買賣合同中應當明示備案的物業管理區域。
  本條例施行前已經建成并交付,但尚未劃分物業管理區域的,由物業所在地縣級物業行政主管部門會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府,在征求業主和社區居(村)民委員會意見后劃分物業管理區域。
  第九條〔物業管理用房的面積標準〕 建設單位應當按照不低于房屋建筑總面積千分之二的比例,在住宅物業管理區域內無償配置物業管理用房,并無償移交,建筑面積不得低于一百平方米。
  業主委員會用房在物業管理用房中調劑,建筑面積不得低于三十平方米。
  第十條〔物業管理用房的功能要求〕 物業管理用房應當位于地面以上并能夠獨立使用,具備供水、排水、供電、供熱以及通風、采光等使用功能。
  物業管理用房所在樓層不得高于四層,但配置電梯的除外。
  第十一條〔物業管理用房的保障措施〕 規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當在附圖中注明物業管理用房的具體位置。
  物業管理用房不得抵押和轉讓。
  第十二條〔計量器具的配備〕 建設單位在交付物業前,應當對物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房、業主委員會用房安裝獨立的經檢定合格的水、電等計量器具。
  第十三條〔保障性住房的特別規定〕 集中建設的保障性住房,除按照本條例規定配置物業管理用房外,還應當按照不低于房屋建筑總面積千分之三的標準無償配置經營用房。經營用房的經營收益由房屋所有權人調劑使用,優先用于補貼保障性住房的物業管理。
  前款規定的經營用房不得抵押和轉讓。
  第十四條〔新建住宅物業專業經營設施設備的管理〕 新建住宅物業管理區域內的供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業經營設施設備及相關管線,相關專業經營單位應當按照國家技術標準和專業技術規范依法組織設計、施工,所需費用由建設單位承擔。
  建設單位應當通知組織設計、施工的專業經營單位參加竣工驗收;竣工驗收合格后,應當將專業經營設施設備及相關管線的所有權無償移交給專業經營單位,并簽訂移交合同。專業經營單位應當接收并負責維修、養護、更新和管理。
  第十五條〔已建住宅物業專業經營設施設備的管理〕 本條例施行前建設的住宅物業管理區域內的供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業經營設施設備及相關管線的所有權,由業主大會決定是否無償移交給專業經營單位。
  業主大會決定無償移交的,由縣級物業行政主管部門組織有關專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范進行驗收;驗收合格的,專業經營單位應當接收并負責維修、養護、更新和管理,并簽訂移交合同;驗收不合格的,由專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范提出改造方案,經改造合格后移交。改造費用的承擔辦法,由市(地)、縣(市、區)人民政府(行署)制定。
  業主大會決定不移交的,可以委托相關專業經營單位或者物業服務企業維修、養護、更新和管理。
 
第三章 業主、業主大會及業主委員會
 
  第十六條〔業主及其權利義務〕 房屋的所有權人為業主。
  因買賣、贈與、繼承、依法建造、征收安置等事由合法占有房屋,但尚未依法辦理物權登記的公民、法人和其他組織,在物業管理中享有業主權利,承擔業主義務。
  業主在物業管理中的權利、義務按照法律、法規規定和管理規約、物業服務合同約定確定,不得以放棄權利為由不履行義務。
  第十七條〔首次業主大會會議的召開條件〕 符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:
  (一)交付房屋建筑面積超過建筑物總面積百分之五十;
  (二)交付房屋套數超過總套數百分之五十;
  (三)首套房屋交付滿兩年且交付房屋套數超過總套數百分之二十五;
  (四)前期物業服務合同依法解除或者合同期限即將屆滿。
  第十八條〔首次業主大會籌備組的組建〕 符合首次業主大會會議召開條件的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在六十日內指導組建首次業主大會籌備組。
  籌備組由業主代表、建設單位、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、社區居(村)民委員會等派員組成,組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。籌備組中的業主代表由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織業主推薦產生。
  籌備組成員人數應當為七人以上的單數,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的百分之五十。
  籌備組應當自組建之日起七日內,將成員名單在物業管理區域顯著位置公示。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調處理。
  第十九條〔首次業主大會籌備組的職責〕 首次業主大會籌備組履行下列職責:
  (一)確定首次業主大會會議召開的形式、時間、地點和內容;
  (二)擬定業主大會議事規則草案、管理規約草案和業主委員會工作規則草案;
  (三)確認業主身份和業主人數,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
  (四)擬定選舉辦法草案,核查業主推薦或者自薦的業主委員會委員候選人資格,并確定候選人名單;
  (五)確定首次業主大會會議表決規則;
  (六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
  對前款規定的內容,籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理區域顯著位置公示。業主對前款第二至五項規定的內容有異議的,籌備組應當記錄并予以答復。
  籌備組應當自組建之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。
  第二十條〔業主委員會委員〕 業主委員會一般由五至十一人的單數委員組成,每屆任期三至五年,委員可以連選連任。業主委員會委員實行差額選舉的,未當選且得票數達到規定票數的候選人,可以當選候補委員,并按照得票多少的順序在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員可以列席業主委員會會議,但不享有表決權。具體選舉辦法由業主大會議事規則約定。
  業主有本條例第五十一條第一至四項或者下列情形之一且未改正的,不得擔任業主委員會委員:
  (一)拖欠物業服務費;
  (二)拖欠住宅專項維修資金;
  (三)違反法律、法規規定或者管理規約、議事規則約定的其他情形。
  業主委員會委員資格的終止,按照國家有關規定執行。
  第二十一條〔業主委員會的改選〕 業主委員會不能正常開展工作的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當指導召開業主大會臨時會議,依法改選。
  第二十二條〔建設單位配合籌備首次業主大會會議義務〕 建設單位應當將房屋交付情況及時報送街道辦事處或者鄉鎮人民政府,并按照街道辦事處或者鄉鎮人民政府的要求,提供籌備首次業主大會會議所需的下列材料:
  (一)物業管理區域證明;
  (二)物業管理區域內建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地明細;
  (三)業主名冊;
  (四)建筑規劃總平面圖;
  (五)交付的共用設施設備證明;
  (六)物業管理用房配置證明;
  (七)其他相關材料。
  召開首次業主大會會議所需費用,由建設單位承擔;無建設單位的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府承擔。
  第二十三條〔業主組織的工作經費〕 除首次業主大會會議外,業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會委員的工作補助,應當由全體業主分攤,或者從物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支,具體辦法和標準由業主大會決定,物業所在地人民政府可以給予適當補貼。
  業主委員會應當每年在物業管理區域顯著位置公示工作經費和工作補助的籌集、管理和使用情況。
  第二十四條〔業主組織職責的臨時代行〕 不具備業主大會成立條件,或者具備成立條件但未成立業主大會,經街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導后仍不能成立業主大會的住宅物業管理區域,可以由社區居(村)民委員會臨時代行業主大會和業主委員會職責,并接受街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導和監督。
 
第四章 前期物業管理
 
  第二十五條〔前期物業服務企業的選聘〕 新建住宅物業實行前期物業管理。建設單位應當在申請辦理商品房預售許可或者商品房現售備案前,通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
  一個物業管理區域應當作為一個整體進行招投標。
  投標人不足三人或者建筑物總面積在二萬平方米以下的,經物業所在地縣級物業行政主管部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
  第二十六條〔前期物業服務合同的備案〕 在業主大會決定選聘物業服務企業之前,前期物業管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業服務企業依法簽訂前期物業服務合同,并自簽訂之日起十五日內,將前期物業服務合同和臨時管理規約向物業所在地縣級物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
  第二十七條〔前期物業服務費用的承擔〕 前期物業服務合同生效至房屋交付之日發生的前期介入費用,由建設單位承擔。房屋交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費,由買受人承擔。
  第二十八條〔前期物業服務企業對住宅物業開發建設的提前介入〕 前期物業服務企業可以提前介入住宅物業的開發建設,對住宅物業的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項,提出與住宅物業管理有關的建議。
  建設單位可以邀請前期物業服務企業參加竣工驗收。
  第二十九條〔前期物業服務的承接查驗〕 物業服務企業承接前期物業服務項目時,應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,與建設單位對物業共用部位和共用設施設備進行查驗,查驗記錄由雙方參加查驗的人員簽字確認。物業服務企業應當自住宅物業交接之日起三十日內,將物業承接查驗協議和查驗記錄向物業所在地縣級物業行政主管部門備案。
  住宅物業專有部分由業主查驗。出現質量問題的,由業主向建設單位提出;業主向物業服務企業提出的,物業服務企業應當及時轉告建設單位。
  第三十條〔住宅物業質量保證金制度〕 新建住宅物業在國家規定的建設工程質量保修期限和保修范圍內,實行住宅物業質量保證金制度。
  建設單位應當在新建住宅物業交付前,按照建筑工程總造價百分之三的比例向物業所在地市(地)或者縣(市、區)人民政府(行署)物業行政主管部門指定的銀行專戶存儲住宅物業質量保證金。住宅物業質量保證金應當專款專用,由物業行政主管部門監督使用。
  建設單位購買工程質量責任保險的,所承保住宅物業可以不交存住宅物業質量保證金。
  第三十一條〔住宅物業質量保證金的使用〕 建設單位在住宅物業質量保修期限內不履行或者延遲履行保修義務的,由業主、業主委員會或者物業服務企業組織維修,費用從住宅物業質量保證金中支出。
  住宅物業質量保證金余額不足應當交存總額百分之五十的,物業行政主管部門應當及時書面通知建設單位,建設單位應當自收到書面通知之日起十五日內足額補存。
  第三十二條〔住宅物業質量保證金的退還〕 住宅物業質量保證金保證責任期限為自住宅物業竣工驗收合格之日起的五年。
  符合下列條件之一的,物業行政主管部門應當在住宅物業質量保證金保證責任期限屆滿后十五日內,將住宅物業質量保證金本息余額退還建設單位:
  (一)未出現屬于保修范圍內質量問題;
  (二)出現保修范圍內質量問題,但建設單位已按規定維修并驗收合格,或者與業主對維修費用的承擔達成協議并已給付;
  (三)建設單位和業主對質量問題發生爭議,但建設單位已按人民法院或者仲裁委員會作出的生效法律文書履行義務。
  住宅物業質量保證金退還前,物業行政主管部門應當將擬退還事項在相關物業管理區域顯著位置公示。
  住宅物業質量保證金退還后,建設單位應當依法、依約繼續履行相應的質量責任。
  第三十三條〔住宅物業質量問題處理時限〕 住宅物業在質量保修期限內出現質量問題的,建設單位應當在接到業主、業主委員會或者物業服務企業提出維修要求后二十四小時內到現場核實;情況屬實的,應當在七十二小時內維修。
 
第五章  物業服務管理

第一節 物業服務企業管理
 
  第三十四條〔物業服務企業資質管理〕 從事物業管理活動的企業,應當依法取得物業服務企業資質。
  物業服務企業應當在資質等級范圍內從事物業服務活動,禁止超越或者隱瞞資質等級范圍承接物業服務項目。
  禁止轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。
  第三十五條〔物業服務合同的簽訂〕 業主共同決定選聘物業服務企業提供物業服務的,業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業依法簽訂物業服務合同,物業服務合同對全體業主具有約束力。
  物業服務合同的示范文本由省住房和城鄉建設行政主管部門與省工商行政主管部門聯合制定并公布。
  物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內,向物業所在地縣級物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
  第三十六條〔物業服務合同的解除〕 物業服務合同任何一方當事人提出依法解除物業服務合同的,應當遵守法律、法規規定和合同約定的條件、程序,并提前六十日書面告知對方。
  物業服務企業應當在物業服務合同依法解除后十日內辦理交接手續。
  第三十七條〔物業檔案〕物業檔案歸全體業主所有。物業服務企業應當妥善保管物業檔案,保證檔案資料齊全。
  第三十八條〔物業服務收費〕 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
  保障性住房和前期物業服務收費,實行政府指導價,具體辦法由省價格行政主管部門會同省住房和城鄉建設行政主管部門制定;其他物業服務收費,實行市場調節價。
  第三十九條〔明碼標價制度〕 物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公示物業服務企業名稱、資質證書、服務內容、服務項目、服務標準、服務等級、計費方式、收費項目、收費標準和收費依據等。物業服務企業不得收取未予公示的費用。
  第四十條〔物業服務費的交納〕 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。市(地)、縣(市、區)人民政府(行署)應當對城市低收入群體交納物業服務費給予適當補貼,但不得違法要求物業服務企業承擔。
  業主未按約定交納物業服務費的,業主委員會應當協助物業服務企業督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以在物業管理區域顯著位置公布欠費催繳通知,公布的期限自限定期限屆滿之日起至業主交納物業服務費之日。
  業主轉讓房屋所有權時,應當與物業服務企業結清物業服務費。
  第四十一條〔專業經營單位收費〕 供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取費用,不得強制物業服務企業無償代收代交,不得因物業服務企業拒絕代收代交費用停止向最終用戶提供服務。物業服務企業代收的費用,不屬于其營業收入。
  住宅物業管理區域內公共場所照明、電梯、電子防盜門、電子門鈴、消防、綠地、門衛室、車庫等非經營性用水、用電、用熱價格按照當地居民使用價格標準執行。
  第四十二條〔安全隱患的防范〕 物業管理區域內,由物業服務企業負責管理的物業共用部位、共用設施設備存在安全隱患時,物業服務企業應當設置警示標識,采取防范措施,并及時消除安全隱患;物業服務企業發現由其他單位負責管理的物業共用部位、共用設施設備存在安全隱患時,應當及時通知管理單位。
  第四十三條〔誠信履約監督機制〕 縣級以上物業行政主管部門應當建立物業服務企業誠信履約監督機制,健全物業服務企業和從業人員誠信檔案,記載違法違規和誠信履約信息,并向社會公布。
  物業服務企業違反法律、法規規定或者物業服務合同約定終止物業服務的,不得承接新的物業服務項目,物業服務企業的法定代表人和股東不得從事除已依法承接的物業服務項目外的物業管理。
  第四十四條〔糾紛處理方式〕 業主、物業使用人、業主委員會、建設單位、物業服務企業之間發生物業管理糾紛,可以向縣級以上物業行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府投訴或者申請調解,也可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
 
第二節 業主自行管理
 
  第四十五條〔業主自行管理〕 經業主大會決定,業主可以對物業實施自行管理,并接受縣級以上物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督。
  業主自行管理不得違反有關法律、法規規定,不得損害社會公共利益,不得侵害業主和他人的合法權益。
  第四十六條〔議事方式〕 業主自行管理的物業服務方式、服務內容、服務標準、服務費用、收費方式等事項,由業主共同協商確定。
  第四十七條〔特定設施設備管理〕 業主自行管理的,應當將電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備委托專業機構進行維修和養護。
 
第三節 老舊住宅的改造和管理
 
  第四十八條〔老舊住宅的改造〕 市(地)、縣(市、區)人民政府(行署)應當編制和實施老舊住宅改造規劃,有計劃地對已交付且年久失修、配套設施不齊全、環境質量差的老舊住宅進行改造,并建立健全老舊住宅改造、管理的財政補貼機制。
  老舊住宅的標準,由市(地)、縣(市、區)人民政府(行署)制定。
  第四十九條〔配建經營用房〕 改造老舊住宅時,經有利害關系的業主同意,并按法定程序批準,可以建設物業管理用房和經營用房。經營用房的經營收益用于補充老舊住宅的維護管理費用。
  第五十條〔老舊住宅的臨時物業管理〕 未選聘物業服務企業管理或者未實施自行管理的老舊住宅,在改造完成前,經業主大會同意,物業所在地物業行政主管部門可以選擇具備相應資質、信譽良好的物業服務企業,臨時提供環境衛生、綠化養護、物業共用部位和共用設施設備日常綜合維修等基礎性物業服務。
  臨時提供基礎性物業服務期間,業主應當交納物業服務費,物業所在地人民政府應當給予適當補貼。
 
第六章 物業的使用與維護
 
  第五十一條〔物業管理區域禁止行為〕 物業管理區域內禁止下列行為:
  (一)擅自改變物業規劃用途、設計用途;
  (二)損壞、擅自變動房屋建筑主體、承重結構;
  (三)違章搭建建筑物、構筑物;
  (四)擅自改變、破壞房屋外貌;
  (五)非法處分、損壞、擅自占用、改動物業共用部位、共用設施設備;
  (六)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重物品;
  (七)擅自設置、改變煙道、排風、排水管道;
  (八)制造超過規定標準的噪音、振動;
  (九)影響相鄰業主正常采光、通風;
  (十)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物;
  (十一)占用、毀壞綠地、綠化設施;
  (十二)擅自擺設攤點、占道經營、停放車輛;
  (十三)在建筑物、構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
  (十四)違反規定飼養動物;
  (十五)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
  有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會、業主、物業使用人有權勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門,有關行政主管部門應當及時依法處理。
  第五十二條〔房屋裝飾裝修〕 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當遵守房屋裝飾裝修和安全使用規定。物業服務企業應當書面告知業主、物業使用人和裝飾裝修企業房屋裝飾裝修禁止行為、注意事項,并進行現場監督。
  業主違反房屋裝飾裝修或者安全使用規定的,物業服務企業應當及時制止,并督促其改正;經督促不改正的,物業服務企業應當及時報告有關行政主管部門,有關行政主管部門應當及時依法處理。
  第五十三條〔物業共用部位、共用設施設備的經營收益〕 利用物業共用部位、共用設施設備和業主共有房屋從事經營的收益,屬于全體業主,可以由業主委員會負責管理,主要用于補充住宅專項維修資金,也可以用于業主大會決定的其他事項。業主委員會負責管理的,應當每半年在物業管理區域顯著位置公示收益和使用情況。
  第五十四條〔車輛停放管理〕 利用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放車輛的,車位設置、使用、收費等管理事項,由業主大會決定,經營收益屬于全體業主。物業服務企業應當按照業主大會的決定管理車輛的停放。
  在物業管理區域內停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口和消防車通道,不得影響其他車輛和行人正常通行。嚴重影響消防車通道通行的,物業服務企業應當及時報告公安機關消防機構,公安機關消防機構應當及時依法處理。
  工程車輛和大中型客貨車輛不得在住宅物業管理區域內停放,但因物業管理區域建設或者設施設備維修等確需停放的除外。
  禁止在不具備停放車輛條件的物業管理區域內停放車輛。
  第五十五條〔臨時占用物業共用部位〕 施工單位臨時占用、挖掘道路、場地等物業共用部位的,除遵守有關規定外,應當與業主委員會和物業服務企業簽訂施工協議;進入業主享有專有權的住宅物業內施工的,應當征得業主同意。
  施工單位應當于施工前在物業管理區域顯著位置公示施工計劃,按照施工協議施工,并采取安全保障措施。施工結束后,物業服務企業應當監督施工單位及時恢復原狀。
  第五十六條〔電梯、消防等設施設備的維修、養護、更新和改造〕 住宅物業交付后,電梯、消防等設施設備的日常維修、養護費用由業主承擔;更新和改造按照相關法律、法規執行,所需資金由業主承擔,物業所在地人民政府可以給予適當補貼。
  本條例施行后以出讓方式取得土地使用權,建設配置電梯的住宅物業的,建設單位應當在住宅物業交付前按照物業建筑安裝工程總造價百分之一的比例交存資金,專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸全體業主所有,納入該物業管理區域住宅專項維修資金管理。
  第五十七條〔應急處置機制〕 住宅物業建設工程質量保修期滿后,在物業管理區域內發生下列危及住宅物業或者人身、財產安全,需要立即對住宅物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新或者改造的,物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案,并組織應急維修:
  (一)屋面滲漏;
  (二)電梯嚴重故障;
  (三)樓體外立面脫落或者有脫落危險;
  (四)危及住宅物業或者人身、財產安全的其他情形。
  住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,應急維修費用應當經縣級以上人民政府確定的代管機構審核,經審計并在物業管理區域顯著位置公示后列支;住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,應急維修費用應當經業主委員會審核,經審計并在物業管理區域顯著位置公示后列支。使用公有住房住宅專項維修資金的,由負責管理該資金的部門審核后列支。
  第五十八條〔投訴登記制度〕 縣級以上人民政府確定的負責物業管理區域內有關活動監督管理的行政主管部門,應當建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式,依法及時處理物業管理區域內的違法行為。
 
第七章 法律責任
 
  第五十九條〔過渡性條款〕 違反本條例規定應當承擔法律責任,有關法律、法規已有規定的,從其規定。
  第六十條〔建設單位法律責任一〕 建設單位不按照本條例規定配置物業管理用房的,由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。
  建設單位違反本條例規定,未對物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房、業主委員會用房安裝獨立的經檢定合格的水、電等計量器具的,由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處五萬元以上十萬元以下的罰款。
  第六十一條〔建設單位法律責任二〕 建設單位未按本條例規定交存或者補存住宅物業質量保證金的,由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,處應當交存或者補存住宅物業質量保證金百分之十的罰款。
  第六十二條〔建設單位法律責任三〕 建設單位違反本條例規定,有下列行為之一的,由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,處五百元以上二千元以下的罰款:
  (一)未按規定備案物業管理區域;
  (二)未按規定在房屋買賣合同中明示備案的物業管理區域;
  (三)未按規定報送房屋交付情況且未按要求提供籌備首次業主大會會議所需材料;
  (四)未按規定備案前期物業服務合同和臨時管理規約。
  第六十三條〔物業服務企業法律責任一〕 物業服務企業違反本條例規定終止物業服務,以及轉讓、變相轉讓資質證書的,由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處一萬元以上三萬元以下的罰款,有違法所得的沒收違法所得;情節嚴重的,按照物業服務企業資質等級管理權限,由縣級以上物業行政主管部門降低資質等級、吊銷資質證書或者向有權機關提出處理建議;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
  第六十四條〔物業服務企業法律責任二〕 物業服務企業違反本條例規定,有下列行為之一的,由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,處三千元以上二萬元以下的罰款:
  (一)未按規定對承接的物業服務項目進行查驗;
  (二)未按規定備案物業服務合同;
  (三)未妥善保管物業檔案資料,造成資料缺失。
  第六十五條〔違規停放車輛法律責任〕 違反本條例規定,在住宅物業管理區域內停放工程車輛或者大中型客貨車輛的,由縣級以上公安機關交通管理部門給予警告,并處一百元的罰款。
  第六十六條〔損害物業共用部位和共用設施設備法律責任〕 違反本條例規定,非法處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的,由縣級以上物業行政主管部門沒收違法所得,并處五萬元以上二十萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。非法侵占、損壞屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的,由縣級以上物業行政主管部門沒收違法所得,責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上二萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
  第六十七條〔行政監管責任〕 物業行政主管部門和其他有關行政管理部門的工作人員違反本條例規定,不依法履行監督管理職責,發現違法行為不予查處,以及在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法給予行政處分。
 
第八章 附 則
 
  第六十八條〔名詞含義〕 本條例下列用語的含義是:
  (一)共用部位,是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同,由單幢住宅物業內業主或者單幢住宅物業內業主及與之結構相連的非住宅物業業主共有的部位,一般包括:住宅物業的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
  (二)共用設施設備,是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同,由住宅物業業主或者住宅物業業主及有關非住宅物業業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
  (三)專有部分,是指在構造和利用方面具有獨立性,由單獨業主獨立使用和處分,能夠為特定業主登記所有權的物業部位。
  (四)物業管理用房,包括物業辦公用房(含保安、監控用房)、物業清潔用房、物業儲藏用房和業主委員會用房等。
  (五)物業管理區域顯著位置,包括物業管理區域的主要出入口、房屋單元門廳、公共活動場所等。
  第六十九條〔面積和人數的計算方式〕 本條例規定的面積和人數,按照下列方式計算:
  (一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算。
  (二)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。
  (三)建筑總面積與總人數,分別按照前兩項的統計總和計算。
  第七十條〔實施日期〕 本條例自   年  月  日起施行。
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